宅建業許可 SERVICE06
宅建業免許とは
宅地建物取引業法の第一条に
『この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。』
と定められており。
宅地及び建物の取引を営もうとする者は、知事または国土交通大臣の免許が必要となります。※１
その理由は、『適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保する』ことを目的としていることにあります。
従って、免許申請において幾つかの欠格要件が定められており、
それに該当する場合には免許が与えられないという結果に結びつくことになります。
その欠格要件以外の事柄でお客様の宅建業免許申請が滞ることが無いよう努めるのが、我々行政書士のお仕事となります。
※１ 営業所が複数の都道府県に設置されるか否かで免許の種類が異なります。
２つ以上の都道府県の場合が大臣免許となり、１つの都道府県に収まるのであれば営業所が複数あっても知事免許となります。
宅地建物取引業とは
宅地建物取引業法の第二条の二号に
『宅地建物取引業 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。』 ※１
と定められており。
宅地または建物について、以下に掲げる行為を業として行うことを指します。
①「自ら売買又は交換する行為」
②「他人が売買・交換・貸借する際のその代理・媒介をする行為」※２
従って、自己が所有する物件を賃すのみにあたっては宅建業免許が必要ないということになります。
※１「業として行う」とは、
社会通念上「営利性をもった事業の遂行」とみることができる程度に行う状態をいいます。
※２ 与えられた権限で代理と媒介という２つの差が生じます。
代理人には、取引条件等を決定する権限もある。
媒介人には、取引条件等を決定する権限はない。
宅建業免許・営業開始に至るまでの４つの要件
- 欠格要件に該当しないこと
申請者本人だけでなく、申請者の法定代理人、役員または政令使用人（※１）、５％以上の株を所持する株主がこれに該当した場合も、免許されません。 - 独立して業務を行える事務所があること
本店で宅建業を行わず支店で宅建業を行うとこともできますが、このときは本店も「事務所扱い」となり。
本店にも営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。 - 専任の宅地建物取引士を置くこと
「常勤性」と「専従性」の両方が求められる。
業務に従事する者５人に１人以上の数が必要とされており。
他に兼業を営んでいる業者の場合、宅建業と兼業業務との業務量を斟酌して上記割合が判断されます。 - 営業保証金の供託又は保証協会に加入
不動産取引の相手方が損失を受けた場合に、その損失を弁済できるようにするため。
宅建業者が営業を開始する前に供託所(法務局)に供託すべき金銭等のことです。
ただし、協会に加入した場合は弁済業務保証金分担金を納付すれば、営業保証金の供託は免除されます。
<営業保証金の供託の場合>
主たる営業所(本店)・・・1,000万円、 従たる営業所(１店舗あたり) 500万円
<協会加入の場合>
弁済業務保証金分担金の額
主たる営業所(本店)・・・60万円、 従たる営業所(１店舗あたり) 30万円
（注）その他、協会への入会金等が必要 （概算総額・・・150万円）
※１ 政令使用人
宅地建物取引業法施行令 第２条の２で定められている使用人のことで、「宅建業に係る契約を締結する権限」を有する従事者（通常、支店長・営業所長などが該当）のことです。
免許交付後（免許更新・変更届出）
| 免許更新 |
宅建業免許の有効期間は５年間。 ※ 前回更新（新規）からこの時までに変更事項（下記参照）があったにも関わらず変更届出がされていない場合は更新の申請が受理されません。 |
| 変更届出 |
商号・主たる事務所・代表者・役員・政令使用人・専任の宅地建物取引士・従たる事務所の設置、廃止、移転などに変更があれば、30日以内に変更の届出を国土交通大臣又は都道府県知事に提出が必要です。 本店以外に新たな事務所を設置した場合、分担金などの積み増しを行い管轄行政庁等へその旨の届出を完了した後でなければ営業できないことにご注意ください。 |
料金概要
〘大阪府下の宅建業免許申請〙
当事務所では添付書類も含めた申請書一式の作成を行い、保証協会入会手続きも併せて行わせて頂く事を【基本プラン】としております。
それとは別に、保証協会入会手続きor営業保証金の供託をお客様にて行っていただく【協会代行なしプラン】もご要望を受けご用意いたしました。
新規申請
| 個人様からのご依頼 【基本プラン】 |
合計：154,000円 弊所報酬（交通費実費込）：110,000円+消費税：11,000円+ 法定手数料： 33,000円 |
| 個人様からのご依頼 【協会代行なしプラン】 |
合計：110,000円 弊所報酬（交通費実費込）： 70,000円+消費税：7,000円+ 法定手数料： 33,000円 |
| 法人様からのご依頼 【基本プラン】 |
合計：165,000円 弊所報酬（交通費実費込）：120,000円+消費税：12,000円+ 法定手数料： 33,000円 |
| 法人様からのご依頼 【協会代行なしプラン】 |
合計：121,000円 弊所報酬（交通費実費込）： 80,000円+消費税：8,000円+ 法定手数料： 33,000円 |
更新申請
| 個人様からのご依頼 | 合計：99,000円 弊所報酬（交通費実費込）： 60,000円+消費税：6,000円+ 法定手数料： 33,000円 |
| 法人様からのご依頼 | 合計：110,000円 弊所報酬（交通費実費込）： 70,000円+消費税：7,000円+ 法定手数料： 33,000円 |
変更届出 （個人・法人区別なし）
| 合計：33,000円 弊所報酬（交通費実費込）： 30,000円+消費税：3,000円 |
※ １営業所での知事免許の場合を想定し金額を記載しております。
※ 一部書類の取寄せは別途費用を頂きます。
※ 法人役員が複数の場合は１件+2,000円（税込）の別途費用を頂きます。
※ 登記上の手続きが必要な場合は、司法書士報酬等の別途費用がかかります。
（上記、詳細についてはお問合せください。）
必要書類とは？ 新規申請の場合
（都道府県により必要書類等の差異はあると思われますので、他都道府県の方は直接お問合せください。）
下記書類のうち、住民票・身分証明書・登記されていないことの証明書・納税証明書・法人の登記事項証明書に関しては当事務所にて取寄せもできますが１件あたりに2,000円（実費込）+消費税200円の別途費用を頂きます。詳細はお問合わせください。
個人様からのご依頼の場合
| 免許申請書 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 略歴書 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 専任の宅地建物取引士の専任性確認書類 | ①誓約書 ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。（一部自書必要） ②宅建士証の写し お客様側でご準備をお願いします。 |
| 資産に関する調書 | お客様側でご準備をお願いします。 |
| 所得税の納税証明書（様式その１） | お客様側でご準備をお願いします。 |
| 誓約書 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 専任の宅地建物取引士設置証明書 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 宅地建物取引業に従事する者の名簿 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 事務所付近の地図 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 事務所の写真 | 現地訪問の上で当事務所にて準備致します。 写真の撮り方と下記平面図との組合わせで、撮り直しの言い渡しを避けるコツがございますのでお任せください。 |
| 建物の間取図または平面図 | 現地訪問の上で当事務所にて準備致します。 必須ではありませんが、添付の有無で印象が違います。 |
| 事務所を使用する権原に関する書面 | お客様側でご準備をお願いします。 |
| 上記書面を確認できる契約書・登記簿謄本等の原本（提示のみ） | お客様側でご準備をお願いします。 |
| 申請者の住民票抄本 | お客様側でご準備をお願いします。 本人の住所を明らかにするために「本籍（外国人の方については国籍等）」が記載されたもので、「個人番号」の記載がないもの。 |
| 身分証明書 | お客様側でご準備をお願いします。 本籍地の市区町村が発行するもので、破産者でなく、禁治産・準禁治産の宣告を受けておらず、後見の登記の通知を受けていない旨の証明書 |
| 登記されていないことの証明書 | お客様側でご準備をお願いします。 |
法人様からのご依頼の場合
| 免許申請書 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 相談役及び顧問 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 100分の５以上の株主又は出資者 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 略歴書 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 専任の宅地建物取引士の専任性確認書類 | ①誓約書 ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。（一部自書必要） ②宅建士証の写し お客様側でご準備をお願いします。 |
| 法人の登記簿謄本 （履歴事項全部証明書） | お客様側でご準備をお願いします。 |
| 貸借対照表及び損益計算書 | お客様側でご準備をお願いします。 |
| 法人税の納税証明書（様式その１） | お客様側でご準備をお願いします。 |
| 誓約書 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 専任の宅地建物取引士設置証明書 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 宅地建物取引業に従事する者の名簿 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 事務所付近の地図 | ヒアリングの上で当事務所にて準備致します。 |
| 事務所の写真 | 現地訪問の上で当事務所にて準備致します。 写真の撮り方と下記平面図との組合わせで、撮り直しの言い渡しを避けるコツがございますのでお任せください。 |
| 建物の間取図または平面図 | 現地訪問の上で当事務所にて準備致します。 必須ではありませんが、添付の有無で印象が違います。 |
| 事務所を使用する権原に関する書面 | お客様側でご準備をお願いします。 |
| 上記書面を確認できる契約書・登記簿謄本等の原本（提示のみ） | お客様側でご準備をお願いします。 |
| 身分証明書 | お客様側でご準備をお願いします。 本籍地の市区町村が発行するもので、破産者でなく、禁治産・準禁治産の宣告を受けておらず、後見の登記の通知を受けていない旨の証明書 ※代表者、役員（取締役、監査役、理事、監事、執行役等）、政令使用人、専任の宅地建物取引士、相談役及び顧問（同一人が兼職する場合は、一枚で可） |
| 登記されていないことの証明書 | お客様側でご準備をお願いします。 ※代表者、役員（取締役、監査役、理事、監事、執行役等）、政令使用人、専任の宅地建物取引士、相談役及び顧問（同一人が兼職する場合は、一枚で可） |
ご不明な点など、詳細はお問合せください。
ご依頼の流れ
① お申し込み
電話・メール・LINE・Twitterにて まずお問合せ・お申し込みください。（現在Twitter割引有：詳細はDMにて）
② 打ち合わせ
お客様と都合のあう日時に打ち合わせを行い、宅建業免許申請に必要な内容のヒアリングとすり合わせを致します。「所要時間３０～６０分程度」
（打ち合わせ場所は、当事務所。もしくはお客様指定場所に伺うことも可能です。）
※どうしてもお時間の取れない場合はＬＩＮＥやＺｏｏｍなどでのオンライン対応も可能ですが見出しにも記載の通り、少しのニュアンスの違いで「申請が滞ること」に繋がることもあり得ますので面談での打ち合わせをオススメいたします。
③ 委任状にサイン
打ち合わせではサービス内容や料金、手続きの流れなどを説明させて頂きますので、サービス内容や料金にご納得いただけた場合にのみ委任状にサインください。
（追って見積書・請求書を送付いたします。）
④ 必要書類の作成
上記委任状をもとに、宅建業免許申請手続きに着手させて頂きます。
大阪府建築振興課へ相談し、必要な添付書類を確認しながら当事務所にて申請書類を一式用意いたします。
（一部書類はお客様側でご準備をお願いしております。別途費用を頂きますが当事務所でのお取り寄せも可能です。詳細はお問合せください。）
⑤ 確認と押印
完成した申請書類一式を持参、もしくはご指定の住所にお送りしますので、ご要望と相違ないかの確認と押印箇所に押印願います。
⑥ 大阪府への申請書類提出
確認と押印の上でお返しいただいた申請書類一式を大阪府へ提出代行いたします。（大阪府への法定手数料33,000円は立替納付致します）
審査にかかる標準審査期間は、書類受付後、５週間です。
⑦ 大阪府からの免許
上記書類確認後に、申請者の事務所へ免許通知ハガキが届きます。
※この時点では、ＨＰ等のアップも含めて不動産業の営業を開始することはできません。
⑧ 営業保証金の供託 or 協会への入会金等を納付
ａ、供託であれば、本店の所在地を管轄する供託所（法務局）へ免許通知ハガキに記載ある免許証番号を下に営業保証金を供託。
ｂ、保証協会へ加入であれば、免許通知ハガキに記載ある免許証番号を下に弁済業務保証金分担金等を協会へ支払う。
(社)全国宅地建物取引業保証協会と(社)不動産保証協会があります。
※保証協会への加入は、「協会による事務所現地調査」や「入会面接」といった入会審査にかなりの日数を要するため、⑥の免許申請後すぐに加入手続きに入ります。
⑨ 免許証の受領
大阪府から確認後、免許証が交付されます。
交付にあたり、ａの場合は供託書、営業保証金供託済届出書 ｂの場合は納付書（全国宅地建物取引業保証協会の場合）または証明書（不動産保証協会の場合）、大阪府から送られてきたハガキ、宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請書を持参します。
お支払いについて
会社設立と同時進行
不動産業の開業に合わせて事業の法人化をご検討中の方は、会社設立と宅建業免許申請の同時手続きも承っております。
手続きを同時に進行させることで、事業開始までの日数を短縮することができます。
